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    买房子应该注意什么,买二手房应该看那些证明,买了房后应该有那些证书?

      发布时间:2019-09-17

      一是《建筑工程竣工备案表》。为规范工程竣工验收备案管理工作,建设部制定了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,它通常包括:工程的基本情况;勘察、设计、施工、监理单位意见;工程竣工验收报告等文件在内的竣工验收备案文件清单等。《竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。按照有关规定,表上的每一项都必须报有关主管部门备案,缺少任何一项的话,这个楼盘就是“黑楼”,是不能入住的。

      二是通常说的“两书”,即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。我国房地产法规规定,房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件,其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位、部件的类型、性能、标准等做出说明,并提出使用注意事项,如装修、装饰注意事项;门、窗类型,使用注意事项等。

      三是开发商要向业主出示已取得国家认可的专业测绘单位对住房面积的实测数据和公摊面积报告,以及预售合同约定的其他交付条件,看是否与购房合同中约定的有出入。如果开发商不能提供以上这些文件,业主可以拒绝收房。

      对所买房屋进行综合验收
      查验相关材料之后,业主可对房屋做综合验收,具体内容主要包括:

      A、房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。

      B、检查房屋质量,包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象。

      C、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符。

      D、检查墙体平整度,是否渗水、是否有裂缝(查看一些墙体是否有水迹,特别是一些山墙、厨房、卫生间的顶面、外墙等地方,如有的话,务必尽快查明原因)。

      E、仔细检查地面有无空壳开裂情况(如有空鼓,一定要责成陪同物业人员尽快修复,否则在装修中会很容易打穿楼板,妨碍邻里关系)。

      F、水电煤畅通情况和能否正常使用;打开龙头查漏堵,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二来试试排水速度。

      G、用万用表测量各个强弱电是否畅通。可关闭分闸,检查各个分闸是否完全控制各分支线路。

      在验收过程中,对发现的问题要在验楼单上详细注明,并同物业人员确定解决方案和解决日期,如果确实不能当时收房的?要详细写明不能收房的原因并要求开发商签字盖章?以明确责任。如果没有问题,业主就可以签署《入住交接单》,领取自己的房屋钥匙了。收房结束之后,业主可以在开发商的协助下,到房地产管理部门和土地管理部门办理“两证”。

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      房屋买卖合同
      契税发票
      房产局交的其它税票
      土地使用证过户

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      上网看看吧!

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      要注意的问题太多了,先上网看看,提点具体问题。

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      先说明一下,我本人也不懂,只是上网搜索,主要是针对新房采购时的注意事项。最好在复制下来后用WORD编辑,这样便于阅读浏览和标记。

      购买新屋注意事项

      当您去购买预售屋,买卖双方很自然便成为一种伙伴关系。这种关系不单是法律上的,而且是道德上及常识上的关系。就犹如生命一般,有善有恶,有优有劣。整体上来说,是两个独立个体完全相连在一起去完成一个既定目标。从买方角度来看,总希望房屋能够如期完成,建筑质量如契约内容来履行。从建筑商(卖方)之出发点,它很希望能准时交付房屋,与您继续保持良好关系;从现实角度来看,交屋没延迟一天,它都要去支付额外贷款利息。同样,它都希望建筑质量能如承诺实现,您满意了,自然口碑相传,介绍更多客户。

      尽管如是,但纠纷仍然发生,问题往往发生在建筑商无法掌握的因素。人为因素,例如:建筑工人迟到早退,材料供应不足,缺货或延迟交货,缺乏有充足经验的建筑技工。延迟,导致双方均蒙受损失。现时在新屋需求量大增的趋势下,缺乏富经验的技工,不单造成工序大乱,尤有甚者,仍至不良手工及错误纰漏。建筑商夹在准时交货与优良货品两难之间。买方通常会以以下方式回应:这并非我们要去费神关注的问题,应由建筑商自行解决,不管如何问题总需要面对解决。应该以平心静气的态度来面对。基本上建筑商是非常关心材料及手工品质,毕竟这关乎它的信誉以至于销售量。整体上来说,以理性专重的态度与建筑商洽谈,它们仍然是非常乐意去帮助您解决有关房屋纰漏事项的。

      考察开发商

      1、开发商经营资格考察

      根据我国有关法律、政策,目前,开发商从事房地产开发主要采取两种形式:

      一种是由若干个投资者(即股东)新设立房地产开发公司(包括综合性房地产开发公司和房地产开发项目公司);另一种是采用合作方式联建或合建,而不新设立开发公司。

      买方需要了解开发商的股东情况、公司形式或合建方式、注册资本、经营范围等,为此需要审查开发商的下列情况或文件:

      (1)、开发商的股东情况。如果开发商的股东或合建方有法人股东(大多数开发商由或主要由法人股东构成),则应审查每一股东的营业执照,以便了解其基本情况。包括中外合资或中外合作企业各方的注册登记文件,中方为"企业法人营业执照"(下称"营业执照"),外方为"CertificateofIncorporation";

      (2)、开发商本身的最新"营业执照"。有效的营业执照应通过工商行政主管部门进行的企业年检,买方应注意营业执照的颁发时间以及是否盖有工商部门"年检通过"的印章;

      (3)、开发商设立时由注册会计师出具的验资报告,以便知悉其实收资本的数量和缴纳情况等;

      (4)、开发商的公司章程;

      (5)、如果开发商是中外合资或合作房地产开发公司,买方还应审查下列文件合资合同或合作合同;外经贸主管部门的批准文件;外商投资企业批准证书;

      (6)、如果是联建或合建,各方之间的联建或合建合同、协议。

      2、考察五证:

      ①计委立项、可行性研究的批件;

      ②规划局的《建设工程规划许可》;

      ③国土局的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》

      (证明卖方已交纳了土地出让金,拥有产权保障);

      ④建委的《建设工程开工建设许可证》;

      ⑤房地局的《商品房销售(预售)许可证》。

      五证的重要性

      最重要的是土地使用证和商品房销售(预售)许可证,它表明所售房屋是合法项目。

      五证的注意点:

      近年来,房地产项目不合法的投诉是一大热点,购房人无法按约定的时间得到房产证,而这其中最多的,就是城市远郊区的集体土地上建造的住宅和以合建、联建名义建造的住宅。

      按照国家的有关规定,在农村集体土地上建造的住宅和联建、合建的住宅是不允许在市场上公开销售的。这类所谓的商品房尽管售价很低,但缺乏基本的安全保证,随时都有可能受到查处。即使将来经过整顿,转变为合法项目,其前提也必须是发展商按规定补交相应的土地出让费用,而后这部分费用还是要分摊到每个住户身上。因此,核实开发商提供的资料,保证五证俱全,是挑选房屋时要特别关注的。

      同时,购买期房时还要考查开发商投入开发建设的资金是否已达到工程建设总投资的25%以上,其施工进度和竣工交付时间是否已确定。是否同金融机构签订预售款监管协议等。

      3、考察开发商取得土地使用权的情况

      A、开发商依法取得国有土地使用权的方式:

      根据我国有关土地法律、法规,开发商依法取得国有土地使用权,是其从事商品房开发最根本的条件。对于国有土地来说,取得的方式无非是两种,

      其一是通过政府划拨方式取得国有土地使用权;
      其二是通过出让或转让方式依法取得国有土地使用权(出让土地才可以依法转让,转让是建立在出让的基础之上的);

      简单说前者是无偿用地,后者是有偿用地。用于商品房开发的用地,都必须是有偿用地,即其必须是来源于政府出让的土地。非经依法征用并依法出让,农村集体所有的土地不得用于商品房的开发。

      B、为了明确开发商的用地是否是出让土地,买方应重点审查下列文件:

      (1).《国有土地使用权出让合同》和/或《国有土地使用权转让合同》;

      (2).《国有土地使用证》;

      (3).缴纳地价款的有关凭证。主要为了明确以下:宗地位置、面积,土地用途,出让,地价款(包括土地出让金和市政基础设施配套建设费)的数额及缴纳情况,投资开发的期限,土地使用和规划条件。

      C、应特别注意的是:

      (1)正式的"国有土地使用证"应同时加盖人民政府公章和房屋土地行政主管部门公章;

      (2)土地证上应加盖"有偿土地使用证专用章";如果土地证上加盖了"临时土地使用证专用章",则表明土地使用者未缴足地价款;

      (3)土地证不得擅自涂改;

      (4)土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致;

      (5)注意土地证上是否有土地使用权抵押记录;

      三、实地看房:

      看房之前要作好准备,要收集整理好所查看住房的有关资料,做到心中有数,同时随身带好皮尺、笔记本、笔和计算器,以为亲自丈量、绘制平面图之用。

      到现场后,应在现场周围观察一段时间,弄清住宅小区的方位和所处环境质量。察看小区内部环境,如小区规模、布局格调、绿化面积、幢距、围墙高低、路况、车库、安全程度等;察看小区外部大环境,交通道路及车站设置,菜场及商业网点设施,学校、医疗机构 、体育场所,噪声及污染等。

      看所购房屋时,要查看房型,开门见亮,心情舒畅,房间、客厅、厨房等尽量明亮,功能齐全,布局合理。检查采光通风状况,打开门窗,实际了解房屋的日照、采光、通风实况。核实面积和实际利用率。实际丈量,查看暗角和仅供走道之用的面积大小,计算使用率。查看房屋、建筑质量,如墙角有无裂痕,门窗关闭是否严密,墙、地面是否平整,天花板有无裂缝,管道周围有否渗水等。

      不但晴天去看, 下雨天也要去看, 要在雨天查看屋面有否渗水;既看卧室、厅,更要看厨房、卫生间,因为煤、水、电、卫等均在厨卫里,容易出问题;要向已入住的住户询问,认真听取老住户的亲身感受,会得到意想不到的收获。

      商品房的种类繁多,主要分为普通住宅、公寓、TOWNHOUSE、别墅等等,建筑形式分为板楼、塔楼、板塔结合,按是否享受政策优惠还可分为商品房、 经济适用房、合作建房……

      住宅的卫生标准是房型的基本要素之一,是否具备良好的采光、通风, 对人体健康和环境卫生起着重要的作用, 因此它是住宅设计是否合理、是否成功的一个重要标志。 房型的另一个基本要素是,每套住宅卧室和使用面积在10平方米以上的起居室(厅)均应直接采光, 且至少应有一间卧室或起居室(厅)具有良好的朝向,能直接获得日照,一般为南向, 南偏东或南偏西不可大于45度。 第三,住宅应有良好的自然通风,即应有在相对外墙上开窗所形成的穿堂风或相邻外墙上开窗所形成的转角通风,对单朝向的套型必须有通风措施。 第四,按照我国的饮食习惯,煎炒烹炸时产生的油烟对人体十分有害, 因此厨房应有直接对外的采光、通风窗(包括开向天井的窗)。 另外,卫生间应设有直接采光、通风窗,考虑到建筑平面设计的灵活性和可能性。 对无通风窗的卫生间规定应设置出屋顶管道,并合理安排进风和排风管道

      买房的交接的费用

      买房在办好贷款之后,除了首期付款,还有哪些费用呢?

      一般我们建议你最少还要准备出相当于房价1.5%的钱才能保证房屋买卖成交。这些费用包括:

      (1)土地转让税(Land Transfer Tax)
      加拿大各省的土地转让税不一,但都是根据房屋的买价来订的。在安省,土地转让税计划公式如下:前55,000按0.5%算,之后的195,000按1%算,之后的$150,000?.5%算,再往后按2%算。如($55,000×0.5%+195,000×1%+150,000×1.5%+100,000×2%)=$6.475。在安省首次置业者如果购买新房,大多免交此费。

      (2)产权调查费或业主名称保险费(Land Survey Fee or Title Insolence Feel)
      很多银行都要求律师提供近期的产权调查报告,这个报告通常的费用是$600到$900之间。但目前不少银行也同意律师用业主名称保险来取代产权调查报告。业主名称保险费大约是$225.00。

      (3)PST
      如果你首期付款不到25%,你需要CMCH或G.E的高额贷款保险。保费是加在银行给你的贷款里的,但PST必须在你交接日一次付清。

      (4)GST
      新房买卖需要付G.ST,有些新房的房价里已包括了GST(GST included),有些房价是没包括GST(Plus GST)。你一定要看清楚。同时律师费也要加GST。

      (5)律师费
      通常的律师费是在三、五百到八、九百之间,商业楼宇更多。

      (6)政府注册费及杂费
      其中包括产权注册以及贷款注册等,杂费,包括税务,水、电等调查费,复印、快件等费用。

      (7)交接费用调整(Closing Adjustments)
      这些通常包括地税,学校税,水、电费,Condo管理费等。在交接日之前的费用由卖家付。如卖家预先多付的买家要退还。

      (8)利息调整(Interest Adjustments)
      再说,如果你贷款选择同供款银行定在交接日之后的一个月开始自动提款。假设你是在月中交接,银行通常的作法是要求你在下个月第一次正常付款前,先补齐中间这一段时间的利息。

      (9)火险(Fire Insurance)
      在交接月之前,你必须买好火险。有些Condo管理费里已包括火险你可以不买。火险的费用高低取决于物业的大小、类别,每个保险公司计算出的费用也不尽相同。

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      一般来讲,业主现场收房时,开发商要出具以下证明:

      一是《建筑工程竣工备案表》。为规范工程竣工验收备案管理工作,建设部制定了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,它通常包括:工程的基本情况;勘察、设计、施工、监理单位意见;工程竣工验收报告等文件在内的竣工验收备案文件清单等。《竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。按照有关规定,表上的每一项都必须报有关主管部门备案,缺少任何一项的话,这个楼盘就是“黑楼”,是不能入住的。

      二是通常说的“两书”,即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。我国房地产法规规定,房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件,其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位、部件的类型、性能、标准等做出说明,并提出使用注意事项,如装修、装饰注意事项;门、窗类型,使用注意事项等。

      三是开发商要向业主出示已取得国家认可的专业测绘单位对住房面积的实测数据和公摊面积报告,以及预售合同约定的其他交付条件,看是否与购房合同中约定的有出入。如果开发商不能提供以上这些文件,业主可以拒绝收房。

      对所买房屋进行综合验收

      回复:

      手续是否齐全,入是什么产权的,有没有产权证等等!

      回复:

      一是《建筑工程竣工备案表》。为规范工程竣工验收备案管理工作,建设部制定了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,它通常包括:工程的基本情况;勘察、设计、施工、监理单位意见;工程竣工验收报告等文件在内的竣工验收备案文件清单等。《竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。按照有关规定,表上的每一项都必须报有关主管部门备案,缺少任何一项的话,这个楼盘就是“黑楼”,是不能入住的。

      二是通常说的“两书”,即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。我国房地产法规规定,房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件,其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位、部件的类型、性能、标准等做出说明,并提出使用注意事项,如装修、装饰注意事项;门、窗类型,使用注意事项等。

      三是开发商要向业主出示已取得国家认可的专业测绘单位对住房面积的实测数据和公摊面积报告,以及预售合同约定的其他交付条件,看是否与购房合同中约定的有出入。如果开发商不能提供以上这些文件,业主可以拒绝收房。

      对所买房屋进行综合验收

      查验相关材料之后,业主可对房屋做综合验收,具体内容主要包括:

      A、房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。

      B、检查房屋质量,包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象。

      C、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符。

      D、检查墙体平整度,是否渗水、是否有裂缝(查看一些墙体是否有水迹,特别是一些山墙、厨房、卫生间的顶面、外墙等地方,如有的话,务必尽快查明原因)。

      E、仔细检查地面有无空壳开裂情况(如有空鼓,一定要责成陪同物业人员尽快修复,否则在装修中会很容易打穿楼板,妨碍邻里关系)。

      F、水电煤畅通情况和能否正常使用;打开龙头查漏堵,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二来试试排水速度。

      G、用万用表测量各个强弱电是否畅通。可关闭分闸,检查各个分闸是否完全控制各分支线路。

      在验收过程中,对发现的问题要在验楼单上详细注明,并同物业人员确定解决方案和解决日期,如果确实不能当时收房的?要详细写明不能收房的原因并要求开发商签字盖章?以明确责任。如果没有问题,业主就可以签署《入住交接单》,领取自己的房屋钥匙了。收房结束之后,业主可以在开发商的协助下,到房地产管理部门和土地管理部门办理“两证”。
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